最近科拓股份的财报一出来，不少人都惊了：这家做停车场生意的公司，2025年营收8.31亿元，毛利率46.4%，净利润1.11亿元。要知道，2025年华润置地、中海地产这些头部房企的卖房毛利率也就15%左右，还不到停车场生意的一半。
很多人第一反应是"停车场这么赚钱？我怎么没感觉"。其实不是你没感觉，是这个行业的赚钱逻辑，早就不是你想的那样了。咱们今天就把这门生意扒透，看看这8.3亿到底怎么来的，为什么比卖房还稳。
先澄清一个误区：这8.3亿不是靠收停车费赚的，至少不全是。科拓股份的收入分三块：智慧停车设备销售占57.5%，停车管理服务占21.2%，停车场运营占21.3% 。简单说，他们不是"挖金子"的，是"卖铲子"加"管金矿"的。
第一块，卖智慧停车设备，这是最赚钱的部分。一套完整的智慧停车系统，包括道闸、摄像头、车牌识别、管理软件这些。你可能觉得这东西成本不低，但实际上毛利率能到46%以上。为什么这么高？因为这是一次性投入，长期赚钱的生意。一个商场、小区装了这套系统，能用5-10年，后续维护成本很低，而且客户粘性极强，很少有人会中途换系统。
我认识一个做物业的朋友，他们小区去年装了智慧停车系统，花了30万。他跟我说："以前人工收费，一个月工资就要5万，还经常出错、有纠纷。装了系统后，一个月维护费才5000，还能24小时自动收费，一年就能省50多万。"对物业来说，这是稳赚不赔的买卖，所以愿意花钱。
第二块，停车管理服务，这是轻资产的现金流生意。很多商场、写字楼、医院自己管不好停车场，就会外包给专业公司。科拓股份就是做这个的，他们管着全国3万多个停车场。怎么赚钱？按月收管理费，一般是停车收入的15%-20%。
这个生意的好处是，几乎没有固定资产投入，主要成本就是人工和系统维护。而且一旦签约，就是3-5年的长期合同，现金流非常稳定。你想想，不管经济好不好，车总得停吧？这比卖房稳定多了，卖房还得看市场行情，停车场是刚需中的刚需。
第三块，停车场运营，这才是真正的"金矿"，但大部分人只看到了表面。很多人以为运营就是收停车费，其实停车费只是基础，真正赚钱的是增值服务。
我去家附近的商场停车场调研过，发现了几个隐形收入点：
1. 道闸广告：每次开车进出，道闸上的广告都能看到，一个道闸广告位一个月能卖5000-10000元
2. 立柱广告：停车场里的立柱，都贴着各种广告，一个立柱一个月2000-3000元
3. 充电桩：现在新能源汽车多了，停车场里装充电桩，充电费分成能占运营收入的30%
4. 洗车服务：很多停车场都有自助洗车机，运营商能拿分成
5. 数据服务：停车场的车流数据，对商家来说很有价值，能卖钱
这些增值服务，成本几乎为零，都是纯利润。有业内人士跟我说，一个大型商场停车场，增值服务的收入能占到总收入的40%以上。这才是停车场生意的秘密。
为什么停车场生意比卖房还稳？核心有三个原因：
第一，现金流稳定，几乎没有坏账。卖房是一锤子买卖，还可能遇到烂尾、退房、贷款批不下来等问题。停车场不一样，每天都有收入，而且是先收费后服务，不存在欠款的情况。哪怕遇到疫情，商场没人，停车场收入减少，但成本也低，不会像房企那样资金链断裂。
第二，投入产出比高，回本快。一个停车场，前期投入主要是设备和装修，一般1-2年就能回本。而房地产开发，从拿地到卖房，周期至少3-5年，还得承担地价上涨、政策变化等风险。更重要的是，停车场一旦回本，后面就是纯赚，而且能持续赚几十年。
第三，市场需求持续增长，没有天花板。截至2024年底，全国机动车保有量突破4.53亿辆，停车位缺口超过8000万个。随着城市化进程加快，汽车越来越多，停车位只会越来越紧张。而房地产市场已经进入存量时代，增长空间有限。
可能有人会问，既然这么赚钱，普通人能做吗？答案是，能，但不是你想的那种做法。
普通人想直接开停车场，门槛很高。首先要拿地，这需要大量资金；其次要搞定各种审批，手续很复杂；最后还要有运营能力，不是谁都能管好的。但普通人可以做一些周边生意：
1. 做停车场设备的代理或安装，这个门槛相对低，利润也不错
2. 做停车场的增值服务，比如道闸广告、充电桩运营
3. 投资智慧停车相关的股票或基金，分享行业增长红利
不过要注意，任何生意都有风险。停车场行业也一样，竞争越来越激烈，价格战开始出现；而且随着技术进步，设备更新换代快，需要持续投入；还有政策风险，比如有些城市开始限制停车场收费价格。
科拓股份的成功，也不是偶然。他们花了10年时间，在全国布局了3万多个停车场，形成了规模效应；而且不断投入研发，他们的智慧停车系统能识别各种车牌，包括新能源车牌、临时车牌，准确率高达99.9%，这是他们的核心竞争力。
现在很多人都在找稳赚的生意，停车场行业确实是一个不错的选择。但它不是暴利行业，而是"稳利"行业。它赚的不是快钱，而是长期、稳定的钱。这和现在很多人的心态很像，大家不再追求一夜暴富，而是更看重稳定和可持续。
最后想问问大家：你平时停车，有没有注意到停车场的那些隐形收入？你觉得停车场生意还有哪些赚钱的机会？如果让你投资，你会选择停车场还是房地产？欢迎在评论区聊聊你的看法。
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