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兄弟们，别急着在北上广深挥舞支票本了。这年头最大的“风口”，也许是躺了二三十年的老破小。2026年，一个颠覆性的逻辑拐点，已悄然出现在中国房地产的牌桌上。
中央对房子的态度变了，一系列重磅新规落地，人们猛然发现，那些曾被市场冷落、以为“砸在手里没人接”的老房子，突然被捧成了“香饽饽”。
业内甚至戏言：拆迁户的时代没过去，“收房时代”又来了，被市场抛弃的老破小，正被国家队集体“抄底”。今天，咱们把这本账彻底算清楚。
中央的账：不拆了，拆不动了，不如换个玩法
先看官方文件释放的定量信号。2026年5月，《城市更新“十五五”规划》印发。危旧房改造目标翻倍，老旧街区/厂区改造提升近70%，历史建筑修缮增加50%。
这些倍增的数字传递出明确信号：城市更新是“里子工程”，算的是民生账、安全账。核心思路是“激活存量”，把注意力投向了如何让存量空间重新焕发价值。
新规划将“拆除重建”的主导思路彻底翻转，全面推向“留改拆”并举、保留利用提升为主的有机更新。为什么这么做？理由简单到无法反驳：拆不动了。
拆迁成本越来越高，以前拆城中村是几户人家，现在拆个老旧小区动辄补偿上千万，开发商根本算不过来账。
中央层面算得更清楚：钱不能乱花，土地不能乱用，不能为了短期GDP把这代人积累的居住资产全部扒平重来。更大的账是盘活存量资产。
过去十几年，城市靠“卖地、盖楼、拆迁、再卖地”滚动开发。现在城镇化率突破67%，土地增量红利吃到了头。
地上趴着无数低效利用、甚至闲置的老旧厂区、老旧办公楼和老旧住宅，既不产出GDP，还占用宝贵的城市土地指标。不把这些“沉睡”的资产激活，城市就无法继续发展。
住建部《规划》给出了量化指标，改造老旧小区约11.5万个，改造城镇危旧房约50万套，改造城中村不低于4000个，地下管网改造约36.5万公里。
北京首批推进1321个项目，年度投资1049.5亿元。上海年度投资超3700亿元。35个试点城市全面推进城市更新试点工作，目标到2030年形成成熟体制机制。
与此同时，地方国资“收房”力度更大。超70座城市密集落地存量商品房国资收储细则，短短半个月全国意向申报房源突破12万套，超1.8万套完成签约。
北到长春，已累计收储6837套；中到合肥，完成5733套收购；南到长沙，首批436套收储房源改造保障房落地。
居民的账：不拆、不迁、不卖也能“住上新房”
对于住在老房子里的人来说，最大的一笔账是“换房账”。过去大家总以为，老房子要么拆迁暴富，要么烂在手里等死。现在中央给出了全新路径：以自主更新、原拆原建等方式改造老旧住房。
浙江、湖南等省份已出台配套政策，鼓励原拆原建、装配式装修改造。
形象点说，你的老房子不用拆，政府帮你出钱加固、改造、装电梯、换管道，整完以后卖相好了，居住舒适度上来了，房子本身的资产价值也提升了。
对全国470万居住在老旧小区的居民来说，改善的不只是居住条件，还有房子本身的生命力。加装电梯、更换管网、配建停车位、增设社区服务设施。
这些投资会让老房子的租金水平和二手房价格，在市场上获得新的定价支撑。还有一个新出来的玩法。广州等城市已落地“收旧换新”试点。
业主的旧房被国资收购后，收购款直接抵扣本人购置新房费用，打通了二手房去库存与新房消费的链路。不同人住进不同的房子，但都算在盘活存量的账本里。
市场的账：国家队下场“抄底”，楼市逻辑变了
如果说中央和地方在老房改造上算的是“民生账”，那国家队下场“收房”，就是一本谁也绕不开的“市场账”。在这轮国资收储中，各地坚持市场化定价、业主自愿、以需定购三大原则。
截至2026年5月，全国3000亿元保障性住房专项再贷款资金已基本发放到位，央行已将再贷款资金支持比例由60%上调至100%，引导全国性商业银行向合规地方国资发放收储专项贷款。
对房地产市场来说，这意味着新的压舱石。过去楼市靠开发商盖房子、老百姓买房子、银行放贷款：三方博弈，房价大涨大落。
现在政府直接下场，用国有资产收储存量商品房用于保障房、人才房、安置房和宿舍。湖南2026年计划收购200万平方米以上。
这意味着楼市多了一个“终极接盘方”：当市场下行，政府可以收；当市场上行，政府可以放，在更大范围内调节房地产市场的供需节奏。
2026年全国两会政府工作报告，首次将“鼓励地方收购存量商品房用作保障性住房”写入官方文件。此后历次政策会议不断明确，最终在6月形成了全国统一行动的市场新局面。
住建部《规划》是民生账，解决老百姓住得安不安全、方不方便，推动城市从“有没有”向“好不好”转变。国资收房是市场账，既能化解存量空置，又能平稳住房价、稳定楼市。
老房改造则是安全账，处理危旧房屋安全隐患，提升城市韧性。整本账的核心逻辑很清晰。
不再指望开发商，不再依赖拆迁暴富的单一通道，而是由政府统筹规划、国资托底、市场参与、居民受益，把躺了几十年的“存量资产”盘活，让每个人各得其所。
未来买房最该关注什么？别再盯着那些遍地新盘的远郊新城了。真正的机会，藏在主城区那些即将焕发第二春的老房子里。兄弟们在评论区聊聊，你身边的老房子最近开始改造了吗？
你觉得这场“老房新机”你抓住了吗？咱们一起唠唠。
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