文/上海进深 严明会
在国央企扎堆的竞价现场，大华再次证明了自己的存在感。
经过136轮竞价，大华最终击败保利、招商等一众实力房企，以总价36.55亿元、楼面价43623元/㎡、溢价率40.72%的代价，拿下闵行浦江地块，刷新板块住宅楼面价纪录，成为四批次土拍最具话题性的交易之一。
对于浦江，大华并不陌生。
从大华·星樾到大华·星曜，大华已经在这里完成过市场验证，对区域客户结构、价格体系以及改善需求有着相对深入的理解。
两个盘的热销，更给了大华继续重仓浦江的底气。
不过，这并不意味着这是一笔轻松的买卖。
地王压力
从账面数据看，这块地确实具备一定优势。
占地面积较大，约7.98万㎡，限高18米，容积率仅1.05，是近十多年来浦江镇出让容积率最低的纯住宅用地之一。
起拍楼板价约3.1万/㎡，相比南侧3公里左右的大华星樾42350元/㎡的成交楼板价还低出超过1万元/㎡。
但是经历激烈竞价后，需匹配4000元／㎡的商品住宅装修标准，配建1670㎡的计容公共服务设施，2%的高端人才住房配建比例。
这不仅增加了开发成本和运营复杂性，还压缩了地块的利润空间。
在住宅以外，还需建设大约1710㎡的社区配套。扣除配套等不可售部分后，可售楼板价已经来到了4.75万元/㎡左右。
拿地方是上海华杨房地产开发有限公司，由大华集团100%持有，实际控制人指向大华集团董事长金惠明。
同时，地块也面临一些现实问题。
虽然直线距离地铁8号线不远，但距离附近的芦恒路站、沈杜公路站实际步行距离都在1.2公里以上。
临近浦星公路、立跃路等主干道和地铁8号线，部分房源会受临交通噪音影响。
浦江镇板块动迁房占比较高，城市界面不如隔壁的浦锦街道。
低密“双刃剑”
对于大华而言，这块地真正的考验，是其能否把低容积率真正转化为市场愿意买单的产品溢价。
低容积率意味着项目会走低密改善路线。结合地块指标、限高要求以及高溢价拿地下的货值考虑，大概率将会是洋房 叠墅 联排的产品组合。
这样排布下来，整体会非常紧凑，可能出现楼间距偏近、庭院尺度偏小、对视等问题。
具体的产品形态分布和配比，等规划图公示出来后进深君再做进一步解析。
价格方面，洋房价格可能在7万 ，叠墅8万 ，联排要卖到10万 了。
但低密从来不是稳赚不赔的生意。
相比普通改善住宅，低密条件虽然能够创造更高货值，却意味着客群范围更窄，对产品力要求更高，加上供应套数较多，销售周期也会更长。
更重要的是，浦江镇及周边本就不缺少低密住宅。
过去十多年里，区域已经积累了大量低密社区和别墅产品。未来大华项目面对的竞争，不仅来自周边新盘，更来自成熟的二手低密市场。
例如，与项目仅一路之隔的上海桃花源，作为上海中式顶豪代表，总价区间已达3500万元至1亿元以上；此前入市的桂鸿院，容积率仅0.68，别墅均价约9.2万元/㎡；宝华源墅最近一次新房销售均价也达到8.5万元/㎡。
在这样的市场环境下，大华面临的核心课题已经不再仅仅是做低密，而是如何做出与现有产品拉开代际差异的低密。
市场关注的重点，集中在户型尺度、面宽设计、地下空间利用、庭院赠送、社区公共空间以及会所配置等方面。
如果产品只是停留在传统叠墅、联排的常规打法上，很难与周边大量存量产品形成明显区隔。
但如果能够在产品创新上建立领先优势，则有机会进一步打开浦江改善市场，甚至吸引部分浦东三林、前滩等区域的改善外溢客群。
大华星樾争议
不过，对于大华而言，浦江新地块面临的挑战并不只有产品本身。
在改善市场，客户购买的不只是房子本身，还有开发商的品牌信誉和兑现能力。
而大华此前打造的星樾项目，至今仍未完全走出争议。
2024年4月，大华拿下星樾所在地块。
当时，上海土拍执行10%溢价率封顶后摇号规则，该地块共吸引12家房企参拍，最终大华幸运地通过乒乓球摇号胜出。
事实证明，大华并没有浪费这次机会。
项目联动价6.9万/㎡，洋房均价约6.5万/㎡，叠墅均价约7.5万/㎡。
2024年10月，大华星樾首开触发积分57.68分，成为当年外环外第一个日光盘。两个月内三开三罄，250套洋房全部清盘，成为当年外环外唯一三次触发积分的项目。
从拿地到销售，大华交出了一份几乎无可挑剔的答卷。
进入2025年后，随着项目建设推进，业主们陆续发现项目实际呈现与销售阶段宣传存在差异，争议焦点集中在入户大堂及公共空间规划上。
业主方面指出，购房时通过沙盘、宣传资料和销售人员的承诺，形成了对独立入户大堂等公共空间的具体预期，而后续出现了规划调整、通道被封堵等情况，业主认为这属于擅自改规，损害了自身合法权益。
今年5月10日，闵行区浦锦街道、大华星樾业主代表、开发企业召开三方沟通会，60名业主代表受300余户业主授权参会，核心诉求是要求开发商兑现购房阶段关于独立入户大堂的相关承诺。
另外，在2025年9月，大华星樾项目还因施工现场安全管理不到位、隐患整改不力，被上海市住建部门列入“四不两直”安全检查问题突出建筑工地清单。
对于开发商而言，其影响往往不止于单个项目。尤其是在改善市场，购房者越来越重视房企的兑现能力和品牌口碑。
当大华再次以高溢价拿下浦江新地块时，市场关注的已经不仅是它会做出怎样的产品。
在星樾风波之后，大华能否重新证明自己的兑现能力，并重新强化市场对于品牌的信任感，是其必须面对的问题。
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